:: Erweiterung & Energetische Sanierung MFH ::


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:: Köln-Weiden, Aachener Strasse
:: Projektierung & Planung & Realisation, LPH 1-9, Dezember 2006

:: Kenndaten ::

Aufstockung 290.000,00 €
Energetische Sanierung 105.000,00 €
Wohnfläche Bestand 410 qm
Gewerbefläche Bestand 435 qm (Vorder- und Hofhaus)
Wohnfläche Aufstockung 240 qm
Bauzeit März 2007 - Juli 2007

:: Beschreibung ::

Bei dem Projekt handelt es sich um ein viergeschossiges Büro- und Wohnhaus im Kölner Stadtteil Weiden. Der Bauherr trat an unser Büro mit dem Wunsch heran, im ersten Schritt eine energetische Analyse mit Kostenkalkulation zur kompletten Sanierung des Bestandsgebäudes durchzuführen.

Bei der Analyse zeigte sich schnell, dass der finanzielle Aufwand zur Sanierung des ungenutzten Flachdaches ungleich höher je Quadratmeter Dachfläche ist als bei einer gleichzeitigen Aufstockung mit Wohnraumerweiterung. Viele Kosten für eine alleinige Aufstockungsmaßnahme wie z.B. Baustelleneinrichtung, Aufzug, Abriss der alten Dachabdichtung/Dachdämmung und Gerüst fielen ja sowieso an.

Die energetische Analyse des Bestandsgebäudes ergab unter dem Gesichtspunkt Kosten/Energieeffizienz die folgenden Parameter:

  1. Kompletter Austausch aller alten Fenster gegen neue Fenster
  2. Austausch der alten Gaszentralheizung gegen eine moderne Gasbrennwert-Zentraltherme für das gesamte Haus
  3. Verkleiden der Außenwände mit einem 140 mm dicken Wärmedämmverbundsystem, WLG 035
  4. Verkleiden der Stahlbetonkellerdecke unterseitig mit 60 mm dicken Dämmplatten
  5. Abriss des zu gering dimensionierten Wärmedämmpaketes auf dem Flachdach und Neuaufbau mit einer Gefälledämmung mit einer Dicke i.M. von 20 cm mit Abdichtung

Bei der Präsentation der energetischen Analyse und Kostenkalkulation empfahlen wir dem Bauherrn anstelle einer energetischen Sanierung des Daches eine 2-geschossige Aufstockung mit 2 Maisonettwohnungen mit großzügigen Dachterrassen. Die Wohnfläche je Maisonettewohnung beträgt ca. 108 qm zuzüglich 12 qm Dachterrasse. Parallel zu der energetischen Analyse legten wir dem Bauherrn eine dezidierte Kostenkalkulation und Empfehlungen für die energetische Sanierung des Bestandes und eine mögliche Aufstockung vor.

Unsere Empfehlungen lauteten:

  1. Unterschreitung der Anforderungen der aktuellen Energieeinsparverordnung um mindestens 30%. Somit konnte ein zinsgünstiges KfW-Darlehen mit einem 12-prozentigen Tilgungserlass beantragt werden.
  2. Erhöhung der Netto-Kaltmiete in Höhe der zu erwartenden Ersparnisse (ca. 50% Reduktion durch die energetische Sanierung) bei den Betriebskosten für Heizung und Warmwasser. Für den einzelnen Mieter blieb somit der finanzielle Gesamtaufwand gleich, jedoch erhöhen sich die Einnahmen auf Seiten des Vermieters.
  3. Schaffung von 2 attraktiven Maisonettewohnungen mit großzügigen Dachterrassen. Unsere Berechnungen ergaben einen finanziellen Überschuss ab dem ersten Tag. Preiswerter kann man attraktiven Wohnraum bei gleichzeitiger Schonung der Ressource „Grund und Boden“ nicht schaffen!

:: Konstruktion Aufstockung ::

Die 2-geschossige Aufstockung erfolgte in massiver Bauweise. Für die Außenwände wurde ein Gasbetonstein mit D=36,5 cm und Lambda=0,09 gewählt. Die Geschossdecke Ebene 01/02 wurde in Stahlbeton mit einer Stärke von 20cm ausgeführt, das Dach als leicht geneigtes Sparrendach mit innenliegender Entwässerung. Das statische Grundsystem musste sich stark an das vorhandene Tragwerkssystem anlehnen. Die Lasten konnten nur über den Treppenhauskern und die grenzständigen Mauern abgetragen werden. Dies erforderte einige Sonderlösungen z.B. für die Wohnungstrennwände, die hohen Anforderungen an Schall- und Brandschutz unterliegen. Zum Einsatz kamen zweischalige, schallentkoppelte und jeweils dreilagig beplankte Gipskartonwände mit einer Gesamtdicke von 240 mm. Diese leichten Trennwände tragen keine Zusatzlasten wie z.B. die normalerweise eingesetzten Kalksandsteinwände in die Geschossdecke ein. Weiterhin werden die Lasten der hof- und straßenseitigen Außenwände mittels Stahlbetonüberzügen in die grenzständigen Mauern eingeleitet.

Es wurden hochschall- und hochwärmedämmende Fenster zur vielbefahrenen Aachener Straße eingebaut. Alle Fenster erhielten elektrische Rollläden. Die gesamte elektrische Ausstattung ist hochwertig.

Die Beheizung der beiden Maisonettwohnungen erfolgt primär über eine zentrale Gasbrennwerttherme, sekundär über Fußbodenheizung mit Einzelraumthermostaten. Die Warmwasserbereitung erfolgt ebenfalls zentral über die Gasbrennwertthermen.

Der energetische Standard der beiden Maisonettewohnung entspricht dem eines sogenannten KFW 60-Hauses.

Nach Abschluss der Baumaßnahme und 2 Heizperioden haben sich die Berechnungen unseres Büros bestätigt:

  1. Die geschätzten Baukosten der Aufstockung wurden nicht überschritten und somit ergibt sich für den Bauherrn/Vermieter ab dem ersten Tag ein Überschuss nach Abzug der Kosten für Zins und Tilgung.
  2. Der Verbrauch von Gas für Heizung und Warmwasser hat sich um 48% reduziert, damit einhergehend im gleichen Maße die Betriebskosten.
  3. Die voraussichtliche Amortisation der Investitionskosten erfolgt in knapp 10 Jahren.